La méthode d'estimation d'un immeuble est différente de la méthode d'estimation d'un appartement ou d'une maison. Contrairement à la résidence principale, sa valeur est principalement liée à sa qualité financière. Il n'est pas possible d'estimer la valeur réelle du bien lors de la première visite. À travers cette observation, vous pourrez apprécier la pierre dans son ensemble et avoir une compréhension préalable du coût de vente annoncé. Mais en tant qu'investisseur averti, comment devez-vous calculer la valeur d'un immeuble pour vous assurer d'avoir réalisé une acquisition rentable.
Estimer un immeuble : les différences avec une résidence principale
Il existe de nombreuses différences entre les bâtiments estimés et les appartements ou estimation d'immeuble. En effet, l'investissement immobilier vise à générer des revenus pour ses propriétaires. Par conséquent, son prix est principalement lié à sa production. Cependant, comme d'autres placements financiers, ce dernier varie en fonction des risques encourus. En effet, le rendement d'un actif est directement lié au risque de revenu ou de perte en capital qu'il représente. Par conséquent, la première étape consiste toujours à évaluer le principe fondamental du produit. En d'autres termes, c'est la base concrète pour assurer la valeur du capital investi dans les bâtiments et leur capacité à générer des revenus de manière durable. Veuillez cliquer ici pour plus d’informations
Comment déterminer le montant d’un immeuble ?
Le prix de l'immobilier d'investissement dépend principalement de deux critères restrictifs : le prix au mètre carré et le taux de rendement après déduction des charges. Par conséquent, déterminez d'abord la fourchette de prix au mètre carré et la production moyenne de la ville pour constituer la base des travaux. Des outils vous aideront à comprendre les prix et les loyers de cette industrie. Vous pouvez également calculer la rentabilité attendue sur la base de ces informations. Selon les fondamentaux de l'immobilier, selon ses avantages et ses inconvénients, améliorer son positionnement dans cette gamme de prix.
Pour déterminer la hausse de prix après optimisation comme des projets de surélévation ou de développement immobilier, il est recommandé de s'adresser aux professionnels du secteur. Habituellement, le prix d'un immeuble final peut différer d'environ 10 à 20 % du prix d'origine. Sachez toutefois que seuls les professionnels de l'immobilier spécialisés dans ce type de biens peuvent estimer avec précision les immeubles. Chaque attribut est différent, donc tous ses aspects doivent être pris en compte pour une analyse précise et précise.
Comment calculer la valeur de votre immeuble ?
Il existe deux possibilités pour l’estimation d'immeuble : l'une est l'évaluation hédonique en ligne et l'autre est l'évaluation professionnelle sur place par un expert. Le modèle hédonique repose sur la base de données contenant un grand nombre de transactions de vente. Les caractéristiques de près de 20 objets spécifiques dont la surface habitable et le terrain, les conditions et le nombre de pièces et les critères de 50 emplacements spécifiques déterminent la valeur du bâtiment. Le modèle utilise ensuite la comparaison des prix de transaction d'objets similaires pour générer des résultats précis.
Les banques utilisent la méthode d'estimation hédonique principalement parce qu'elle peut générer des résultats précis pour l'émission de prêts hypothécaires. En fait, ses principaux avantages sont la facilité d'utilisation et le bas prix. En contrepartie, elle n'est pas adaptée pour déterminer la valeur d'immeubles aux caractéristiques spécifiques tels que l'immobilier de luxe, les projets annexes, les maisons très anciennes ou les grands immeubles.
Pour l’approche de l’expert, il visite la propriété et étudie également les documents pertinents y compris les registres fonciers et les cadastres. L'évaluation saisit la qualité du bâtiment, l'état du bâtiment, l'efficacité énergétique et de nombreuses autres caractéristiques. Ensuite, l'expert consigne son appréciation par écrit.
L’évaluation de la valeur d’un immeuble à revenu
Selon le nombre de maisons et le type de propriété, deux méthodes peuvent être utilisées pour évaluer la valeur marchande de la propriété : la méthode des comparables et la méthode des revenus. Cette méthode permet d'évaluer rapidement la valeur marchande des petits immeubles moins de 6 maisons. Comme son nom l'indique, il compare le prix d'un immeuble et les caractéristiques des propriétés à vendre avec les prix et les caractéristiques d'immeubles similaires entre 3 et 10, récemment vendus dans la région. Voici quelques normes qui peuvent être comparées : numéro d'étage, nombre de pièces en particulières chambres et salles de bains, superficie de la maison et terrain, décoration par exemple : sous-sol, terrasse, garage, etc. En utilisant cette méthode, comparée aux données du marché immobilier, la valeur de marché des immeubles locatifs est évaluée en fonction des revenus nets qu'ils génèrent. Également, cette analyse nécessite une compréhension approfondie des mathématiques financières. Par conséquent, il est plus couramment utilisé pour calculer la valeur des grands bâtiments. Pour ces calculs, les experts prendront notamment en compte : le loyer, les charges, le taux de vacance, les créances irrécouvrables, etc. L'évaluation générera un rapport pour le client.